Наши телефоны:
8 (495) 743-01-87
Главная
Контакты
О компании
Онлайн-консультация
Анализ законодательства

Рента и пожизненное содержание с иждивением

РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

 

О.В. ЕФИМОВА

 

Договор ренты - относительно новый для нашего общества договор, который предоставляет собственнику имущества возможность произвести его отчуждение в обмен на получение от нового собственника содержания в определенной форме, к примеру, в денежной или натуральной форме.

Само слово "рента" в переводе как с немецкого, так и с французского языка (нем. Rente, фр. Rente от лат. Rendere) имеет общее значение - приносить доход.

Возникновение договора ренты связывают с историей Средних веков. Указанное возникновение обусловлено с несколькими причинами. Так, в частности, известный французский ученый-цивилист Л.Ж. Морандьер указывал в качестве таких причин недостаток наличных денег: "...собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Также следующую причину появления ренты данный автор видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические. Это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту" <1>.

--------------------------------

<1> Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. Книга 1. М.: Юридическая литература, 1961. С. 253, 254.

 

Законодательно договор ренты впервые был закреплен во Французском гражданском кодексе <2> (далее - ФГК), который включил главу, посвященную договору пожизненной ренты: условия, требующиеся для действительности договора (ст. 1968 - 1976), и последствия договора для договаривающихся сторон (ст. 1977 - 1983). Согласно ФГК рента может быть установлена путем дарения или путем завещания. Размер пожизненной ренты ФГК не указывает, а предоставляет возможность сторонам по своему усмотрению установить данный размер.

--------------------------------

<2> См.: Французский гражданский кодекс 1804 г. / Пер. И.С. Перетерского. М., 1941. С. 409 - 410.

 

Затем и Германское гражданское уложение включило отдельную главу (гл. 16), регулирующую пожизненную ренту. Здесь ренте посвящено всего три статьи (ст. 759 - 761). Согласно правилам, установленным в указанных статьях, пожизненная рента должна выплачиваться авансом. Также установлена обязательная письменная форма сделки, последствием несоблюдения которой является ее недействительность <3>.

--------------------------------

<3> См.: Гражданское уложение Германской империи. СПб., 1898. С. 253.

 

В Своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. Однако уже тогда К.Н. Анненков обратил внимание на то, что "не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным" <4>.

--------------------------------

<4> Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. IV: Отдельные обязательства. СПб., 1904. С. 566.

 

В настоящее время в Российской Федерации рентному договорному обязательству посвящена отдельная глава ГК - гл. 33.

Итак, в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ:

"1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме".

Передача указанного имущества может быть осуществлена за плату (возмездно) или без предоставления данной платы (безвозмездно). Если имущество передавалось сторонами на возмездной основе, то к данным отношениям по указанной передаче будут применяться правила гл. 30 ГК РФ (договор купли-продажи). Если же передача имущества производилась безвозмездно, то на данные отношения распространяются нормы гл. 32 ГК РФ (договор дарения). Следует учитывать, что данные правила применяются к рентным отношениям лишь постольку, поскольку иное не установлено гл. 33 ГК и не противоречит сущности договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК).

Рентное обязательство обладает такими же характерными особенностями, какими обладает купля-продажа, - направленностью на возмездную передачу имущества в собственность. "Поскольку сущность возмездного договора в наиболее чистом виде проявляется в правоотношении, в котором встречное предоставление является эквивалентно определенным и денежным, институт купли-продажи избран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. В нем собраны не только нормы, регламентирующие эквивалентные отношения по возмездной реализации имущества за деньги, но и унифицированные нормы, обусловленные направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от вида и формы встречного предоставления. Эти унифицированные правила должны применяться к ренте" <5>.

--------------------------------

<5> Токарева К.Г. О проблемах правовой конструкции договора ренты // Современное право. 2006. N 10.

 

В то же время договор ренты, безусловно, имеет свою специфику. Она выражается "в своеобразной форме оплаты, которая характеризуется тем, что покупатель в порядке оплаты полученного имущества предоставляет продавцу постоянное или пожизненное содержание. Эти отношения носят длительный характер, особенность которых предопределяется главным образом признаком алеаторности" <6>.

--------------------------------

<6> См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 295.

 

Характеризуя указанный договор, вначале следует указать именно на его алеаторность (рисковость). Любая из сторон может получить встречное удовлетворение в меньшем размере, чем предоставлено ею.

Формулировка законодателя в определении договора (п. 1 ст. 583 ГК) "получатель ренты передает другой стороне в собственность имущество..." говорит о том, что данный договор является реальным. Поскольку у получателя ренты нет обязанности по передаче другой стороне имущества, следовательно, договор ренты вступает в силу только после передачи получателем ренты плательщику имущества.

В качестве следующей характеристики данного договора следует указать на его возмездность, поскольку в обмен на полученное в собственность имущество плательщик предоставляет встречное имущественное предоставление - выплачивает получателю ренту. Рассматриваемый договор является односторонне обязывающим, поскольку у плательщика ренты - обязанности, а у получателя ренты - права, но нет обязанностей.

Форма договора ренты регулируется специальными правилами.

Договор ренты должен быть нотариально удостоверен. В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате нотариус - уполномоченное должностное лицо - свидетельствует ее законность и соответствие воле сторон. Также он должен проверить личность участников сделки и указать дату ее заключения.

Если под выплату ренты было передано недвижимое имущество, то согласно ст. 584 ГК РФ такой договор подлежит также и государственной регистрации.

Следует учитывать, что действующее законодательство выделяет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью. В первом случае регистрационная запись имеет правоустанавливающее значение и результатом осуществления данной регистрации должно являться то, что правообладатель не обязан где бы то ни было в дальнейшем доказывать свое право, в том числе его объем и содержание, никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре. При регистрации договоров осуществляется, по сути, регистрация документа. Процедура регистрации сводится к проверке законности заключения и правомерности содержания заключаемой сделки. Такая регистрация имеет правовое значение для возникновения обязательственного права в том смысле, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации <7>.

--------------------------------

<7> См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 287.

 

При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность плательщика ренты, и лежащее на этом имуществе обременение в виде обязанности выплачивать ренту или предоставлять содержание получателю ренты в иной форме. Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю. В подразделе II и одновременно в подразделе III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразделе III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не зарегистрирован в установленном порядке, он будет считаться в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.

Сторонами договора ренты выступают получатель ренты и ее плательщик. Получатель ренты (рентный кредитор) - это лицо, которое передало свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного промежутка времени (к примеру, в период своей жизни) дохода (ренты). Плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного промежутка времени доход (ренту) в денежной или иной форме.

Плательщиками ренты вправе выступать любые субъекты гражданского права.

В рамках данного договора в качестве получателя ренты обычно выступают пожилые люди или иные малоимущие, социально незащищенные граждане. Для того чтобы обеспечить реализацию их прав, в параграфе первом гл. 33 ГК законодатель предусмотрел ряд правил, направленных на обеспечение надлежащего исполнения плательщиком своих обязанностей по отношению к получателю.

В соответствии со ст. 586 ГК если под выплату ренты было передано недвижимое имущество, то возникает законный залог на указанное имущество в пользу бывшего его собственника, а ныне получателя ренты. Установление законного залога означает, что сторонам не нужно заключать договор ипотеки. Запись об обременении имущества залогом в реестре прав на недвижимое имущество осуществляется на основании представленного договора ренты.

Кроме того, при передаче в собственность имущества, обремененного рентой, плательщиком ренты иному, третьему лицу на основании какого-либо гражданско-правового договора (к примеру, договора купли-продажи) указанному третьему лицу также переходят обязанности плательщика ренты. В силу этого можно говорить о том, что обременение в виде обязанностей по предоставлению содержания получателю ренты следует за имуществом, выданным под выплату указанной ренты. В то же время следует указать, что ответственность нового собственника обремененного рентой имущества носит субсидиарный характер. Следовательно, получатель ренты должен обратиться со своими требованиями первоначально к предыдущему собственнику, и только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения можно привлечь и нового собственника.

Указанная субсидиарная ответственность носит диспозитивный характер, поэтому договором или законом может быть предусмотрена и солидарная ответственность перед получателем ренты.

Но под выплату ренты может быть передано и движимое имущество. Как в этом случае законодатель защищает интересы получателя ренты? В этой ситуации согласно п. 2 ст. 587 ГК стороны обязаны в качестве существенного условия предусмотреть в договоре ренты какое-либо (любое) обеспечение исполнения плательщиком ренты своих обязанностей. Это может быть и залог, и неустойка, и поручительство 3-го лица, и любой другой способ обеспечения исполнения обязательств, как предусмотренный законодательством, так и не предусмотренный. Альтернативой указанного существенного условия является страхование плательщиком риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств в пользу получателя ренты. Если в договоре ренты, где объектом передачи под выплату содержания было движимое имущество, не будет предусмотрено указанное выше существенное условие либо не будет осуществлено страхование, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Кроме того, независимо от вида ренты законодатель предусмотрел ответственность плательщика ренты в виде штрафных процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, в случае просрочки выплаты ренты плательщиком. Следует указать, что размер процентов может определяться самими сторонами в заключенном договоре ренты.

В отношении классификации видов договоров ренты в литературе высказаны прямо противоположные взгляды.

Некоторые авторы признают все три договора самостоятельными видами договора ренты <8>.

--------------------------------

<8> См.: Гражданское право. Часть 2: Учебник / Под ред. А.Г. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1998. С. 139; Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2002. С. 12.

 

Другие же рассматривают постоянную, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением в качестве разновидностей договора ренты <9>.

--------------------------------

<9> См.: Крашенинников П.В. Договор ренты жилых помещений // Экономика и жизнь. 1996. 5 окт.; Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры // Законодательство. 1997. N 5. С. 9; Гражданское право: Учебник для вузов / Под ред. В.В. Залесского, М.М. Рассолова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.

 

Более правильной представляется та точка зрения, согласно которой договоры постоянной и пожизненной ренты являются видами договора ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением рассматривается в качестве разновидности (подвида) договора пожизненной ренты <10>.

--------------------------------

<10> См.: Новопашина У. Рента: и хлеб, и кров // Домашний адвокат. 1996. N 24. С. 4; Хохлов С.А. Не спешите становиться рантье. Знакомьтесь: новый ГК // Человек и закон. 1996. N 12. С. 30; Крылов С.В. Недвижимость. Комментарий специалиста // Библиотечка "Российской газеты". N 6. 1999. С. 47; Романец Ю.В. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1998. N 6. С. 23; Лазарева Е.В. Пожизненная рента в гражданском праве России: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2005. С. 10.

 

Пожизненное содержание с иждивением

 

Пожизненное содержание с иждивением рассматривается как вид договора пожизненной ренты. В силу этого на указанный договор распространяются положения договора пожизненной ренты, если иное не предусмотрено нормами § 4 гл. 33 ГК.

Договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты имеют много общего. В частности, в качестве получателя ренты (иждивенца) вправе выступать только физическое лицо.

Далее, срок действия договора пожизненного содержания, так же как и договора пожизненной ренты, ограничен периодом жизни иждивенца в силу тесной правовой связи между правом на получение содержания и личностью иждивенца.

К плательщику ренты закон также не предъявляет каких-либо требований, поэтому им может стать любой субъект гражданско-правовых отношений.

Но, пожалуй, на этом все общие признаки двух видов договоров ренты заканчиваются.

В качестве отличительных признаков договора пожизненного содержания с иждивением следует указать следующее.

Под получение содержания иждивенец передает не любое имущество, как это возможно при постоянной или пожизненной ренте, а только недвижимое имущество.

Передать имущество может один гражданин, а получателем ренты может выступить указанное им третье лицо (лица) - выгодоприобретатель. Такими лицами вправе выступить также лишь физические лица. Эти лица не становятся стороной договора, а соглашение приобретает черты договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Форма предоставления содержания также отличается от формы ренты в договоре пожизненной ренты. В соответствии со ст. 602 ГК содержание может быть предоставлено в виде совершения действий по обеспечению потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним. Соответственно содержание предоставляется в натуральной форме. Конкретный перечень составляющих этой обязанности должен быть указан в договоре, он может быть таким же, шире или уже названного в ГК. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Для данного вида договора ренты в качестве существенного условия необходимо указать стоимость всего объема содержания.

Кроме того, законодатель установил минимальный размер такого содержания: в месяц она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

В то же время законодатель разрешил сторонам предусмотреть в договоре возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Следует также указать на весьма ограниченное право собственника - плательщика ренты распоряжаться своей собственностью - недвижимым имуществом, переданным иждивенцем при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Учитывая необходимость предоставления реальной защиты интересов получателя ренты, допускается отчуждение такого имущества, а также обременение его каким-либо способом (например, путем сдачи в залог или в аренду) лишь с предварительного согласия получателя ренты.

Органами Федеральной регистрационной службы проверяется наличие такого согласия и указания в договоре об отчуждении или обременении, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника согласно п. 42 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184 (Бюллетень Минюста РФ. 2002. N 11).

Рентное обязательство, возникшее из любого договора пожизненной ренты, прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания (см.: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г. // БВС РФ. 2001. N 7. С. 11).

В то же время, как и любой гражданско-правовой договор, рассматриваемый договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В судебном порядке такой договор может быть расторгнут по требованию получателя ренты при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств (см.: ст. 450 и 599 ГК РФ). В этом случае у получателя ренты возникает в силу закона право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 Кодекса.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по пожизненному содержанию с иждивением получателя ренты действует общее правило, но уже облеченное в императивную форму: плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (это конкретизированная применительно к рассматриваемому договору формула: "Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора" - п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Наглядно соотношение видов договора ренты можно увидеть в данной таблице:

 

 

(Статья: Рента и пожизненное содержание с иждивением (Ефимова О.В.) ("Бюллетень нотариальной практики", 2010, N 6))

 

 


Яндекс.Метрика
карта сайта  © 2011 Юридическая Компания В.И.П.
Главная
Контакты
О компании
Онлайн-консультация
Анализ законодательства