Наши телефоны:
8 (495) 743-01-87
Главная
Контакты
О компании
Онлайн-консультация
Анализ законодательства
Главная  > Анализ законодательства > Подряд > Строительный подряд > Объект незавершенного строительства как предмет договора строительного подряда

Объект незавершенного строительства как предмет договора строительного подряда

ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

КАК ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА <*>

 

Н.В. ЧЕРНАЯ

 

Черная Наталия Валерьевна, аспирантка кафедры гражданского и трудового права СПбГУП (Санкт-Петербург).

 

В статье на основе анализа теоретических положений и действующего законодательства рассматриваются существующие подходы к определению предмета договора строительного подряда, а также раскрываются особенности правовой природы объектов незавершенного строительства и не завершенных строительством объектов. Выводы автора могут быть использованы в правоприменительной деятельности.

 

Ключевые слова: объект незавершенного строительства, договор строительного подряда, регистрация права собственности.

 

 

Вопрос об отнесении не завершенных строительством объектов к недвижимости долгое время оставался дискуссионным. Включение ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, а также уточнение ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ <1> в ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (далее - Закон о государственной регистрации) перечня документов, необходимых для регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, и исключение указания на возможность регистрации права собственности на данные объекты только в случае необходимости совершения сделки должны были положить конец существующим сомнениям в том, что не завершенные строительством объекты являются недвижимостью. Однако, несмотря на указанные изменения, в науке гражданского права до сих пор продолжаются споры о возможности признания недвижимым имуществом объектов незавершенного строительства, являющихся предметом действующего договора строительного подряда.

--------------------------------

<1> Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).

 

Поводом к возникновению данной дискуссии послужила ранее высказанная позиция ВАС РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения судебных споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В соответствии с п. 16 данного Постановления "по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу".

Из сопоставления п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 с положениями п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 2, 3, 4 ст. 25 Закона о государственной регистрации очевидно, что, несмотря на то что и в первом, и во втором случае речь идет об объекте недвижимого имущества, для его определения законодатель использует различные правовые категории: "не завершенные строительством объекты" (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8) и "объекты незавершенного строительства" (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 2, 3, 4 ст. 25 Закона о государственной регистрации). При этом в юридической литературе без должного внимания остался достаточно важный как с точки зрения теории, так и с точки зрения практики вопрос - о соотношении указанных категорий. Для уяснения сущности каждой из них необходимо обратиться к предмету договора строительного подряда.

Анализ научной литературы позволяет выделить несколько подходов (концепций) при его определении, несмотря на то что "в принципе речь шла в конечном счете только о работе и ее результате" <2>, "оба они в существующих концепциях выступают в самых различных сочетаниях" <3>.

--------------------------------

 

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное).

 

<2> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2005. С. 12.

<3> Брагинский М.И. Совершенствование законодательства о капитальном строительстве. М.: Стройиздат, 1982. С. 95.

 

Одной из наиболее распространенных является концепция унитарного (единого) предмета договора строительного подряда, в рамках которой можно выделить несколько направлений <4>. Сторонники <5> первого считают предметом договора строительного подряда законченный строительством и готовый к сдаче объект, результат деятельности подрядчика.

--------------------------------

<4> Ершов О.Г. О предмете договора строительного подряда // Бюллетень нотариальной практики. 2008. N 4. С. 26.

<5> Черняк М.Я. Новое в правовом регулировании строительства // Советское государство и право. 1962. N 4. С. 60; Каравайкин А.А. Договор подряда в капитальном строительстве. М.: МГУ, 1960. С. 24 - 25; Он же. Правовые вопросы капитального строительства // Вопросы советского гражданского права / Под ред. В.П. Грибанова. М.: МГУ, 1964. С. 144 - 147. В современной литературе данную точку зрения поддерживает А.П. Сергеев (Сергеев А.П. Договор строительного подряда // Гражданское право: В 3 т. Т. 2: Учебник / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2006. С. 390).

 

Представляется, что данный подход нельзя признать обоснованным, поскольку в этом случае процесс выполнения работ оказывается за рамками договора подряда, и, как справедливо писал В.Ф. Чигир, подвергая критике указанную позицию, "тогда договор был бы лишен того значения, которое ему придается законодателем. Что остается от договора подряда по капитальному строительству, если допустить, что он не регулирует вопросы, связанные с выполнением работ по строительству? ...А между тем значение этого договора в том именно и состоит, что он дает возможность заказчику ежедневно методами хозяйственного расчета осуществлять строгий контроль за ходом работ по строительству" <6>. Актуальность данных выводов очевидна и сегодня. Подтверждение этому можно найти в законодательстве. Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 748 ГК РФ заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

--------------------------------

<6> Чигир В.Ф. Договор подряда по капитальному строительству. Минск: БГУ им. В.И. Ленина, 1969. С. 81.

 

В то же время признание предметом договора строительного подряда только результата деятельности подрядчика стирает грань между указанным договором и договором купли-продажи, приводя к их отождествлению, поскольку основным отличием <7> договора подряда, в том числе договора строительного подряда, от договора купли-продажи является то, что нормы о строительном подряде регулируют не только правоотношения сторон по поводу передачи результата работы заказчику, но и сам процесс ее выполнения. Данный вывод следует из определения каждого из указанных договоров в ГК РФ (гл. 30, гл. 37 ГК РФ) и нашел поддержку в юридической литературе <8>.

--------------------------------

 

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное).

 

<7> Поскольку отличие договора строительного подряда от договора купли-продажи не является темой нашего исследования, в данном случае мы выделили лишь один признак, но он не является единственным. Подробнее об этом: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 33 - 40; Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юрист, 2006. С. 112 - 114, 364 - 371; Гражданское право: В 3 т. Т. 2: Учебник / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2006. С. 358 - 360; Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юрист, 2004. С. 285 - 290; Васильев Г.С., Рыбалов А.О. Различие договоров подряда и купли-продажи: Обсуждаем проблему // Правоведение. 2005. N 1. С. 53 - 81; Ровный В.В. Элементы договора купли-продажи. В помощь студентам и аспирантам // Сибирский юридический вестник. 2001. N 4. С. 22 - 35.

 

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное).

 

<8> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 35; Романец Ю.В. Указ. соч. С. 112 - 113, 365; Васильев Г.С., Рыбалов А.О. Указ. соч. С. 67, 75; Ершов О.Г. Указ. соч. С. 27.

 

Однако, подвергая критике указанный подход, представители второго направления впадают в противоположную крайность и, придерживаясь концепции унитарного предмета, в качестве предмета договора строительного подряда указывают сам процесс выполнения работ <9>. Но если представить предмет договора строительного подряда только как процесс выполнения работ, то в данном случае происходит необоснованное сближение с договором возмездного оказания услуг. В свою очередь, в юридической литературе <10> неоднократно подчеркивалось, что если в договорах строительного подряда (как и подряда вообще) результат деятельности подрядчика всегда имеет овеществленную форму, то договоры возмездного оказания услуг направлены на достижение результата, потребляемого в процессе оказания услуги, который не имеет вещественного содержания и неотделим от личности исполнителя.

--------------------------------

<9> Чигир В.Ф. Указ. соч. С. 80 - 81; Брагинский М.И. Совершенствование законодательства о капитальном строительстве. М.: Стройиздат, 1982. С. 96 - 97, 98.

 

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное).

 

<10> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 207 - 212; Брагинский М.И. Договоры подряда и возмездного оказания услуг // Законодательство и экономика. 1997. N 18. С. 19; Романец Ю.В. Указ. соч. С. 119; Гражданское право: В 3 т. Т. 2: Учебник / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2006. С. 358, 632 - 636; Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юрист, 2004. С. 285 - 290; Ершов О.Г. Указ. соч. С. 27.

 

В юридической литературе можно встретить точку зрения, в соответствии с которой предмет договора строительного подряда включает в себя действия подрядчика по постройке либо выполнению иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и действия заказчика по принятию их результата и уплате обусловленной цены <11> либо характеризующих предмет договора строительного подряда как "отношения, связанные с созданием недвижимого объекта, вновь создаваемого или подлежащего улучшению" <12>.

--------------------------------

<11> Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 652 - 653; Файзулин А.Р. Договор строительного подряда по российскому гражданскому праву: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 9 - 10.

<12> Грудцына Л.Ю. Гражданское право России: Учеб. пособие. М.: Элит, 2007. С. 179.

 

Таким образом, каждая из указанных концепций несколько односторонне подходит к определению предмета договора строительного подряда, не учитывая, что договор подряда, в том числе и договор строительного подряда, по своей правовой природе относится к группе гражданско-правовых договоров по выполнению работ, одним из отличительных признаков которой является сложный предмет. Принимая во внимание указанные положения, в науке гражданского права можно выделить концепцию, согласно которой договор строительного подряда имеет одновременно два предмета - собственно работы и их результат <13>.

--------------------------------

<13> Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. С. 450 - 452; Толстой Ю.К. Глава III. Договор капитального строительства / Договоры в социалистическом хозяйстве / Отв. ред. О.С. Иоффе. М.: Юрид. лит., 1964. С. 226; Брагинский М.И. Договоры подряда и возмездного оказания услуг // Законодательство и экономика. 1997. N 17-18. С. 30; Гражданское право России: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юрист, 2004. С. 466.

 

Однако понимание предмета договора подряда на капитальное строительство как материального и юридического объектов встретило возражение у ряда цивилистов. Так, В.П. Грибанов <14>, С.Ф. Кечекьян <15>, М.Я. Черняк <16> считают, что О.С. Иоффе искусственно отрывает волю от поведения участников правоотношения, так как их намерение связано с поведением, а поведение он отрывает от материального объекта, который и представляет собой юридический объект. Очевидно, что материальный объект создается в результате производственной деятельности подрядчика, а потому нельзя отрывать эту деятельность от материального объекта <17>. С.Ф. Кечекьян, подвергая критике позицию О.С. Иоффе, совершенно справедливо указал: "И разве не ясно, что в правовом аспекте материальный объект не может не быть вместе с тем юридическим объектом?" <18>.

--------------------------------

<14> Грибанов В.П. О достоинствах и недостатках курса лекций О.С. Иоффе // Советское государство и право. 1960. N 3. С. 147 - 148.

<15> Кечекьян С.Ф. Правоотношения в социалистическом обществе. М.: АН СССР, 1958. С. 144.

<16> Черняк М.Я. Указ. соч. С. 60.

<17> Черняк М.Я. Указ. соч. С. 60.

<18> Кечекьян С.Ф. Правоотношения в социалистическом обществе. М.: АН СССР, 1958. С. 144.

 

Таким образом, каждая из указанных выше точек зрения имеет свои недостатки и ни одна из них не отражает действительности, что вызывает сомнения в возможности использовать их как основу при определении предмета договора строительного подряда. В связи с этим следует выделить еще одно направление в рамках концепции унитарного предмета договора строительного подряда, которое, на наш взгляд, наиболее полно отражает специфику указанного договора, раскрывает его предмет и в полной мере соответствует понятию договора строительного подряда в п. 1 ст. 740 ГК РФ <19>. В соответствии с данным подходом предмет договора строительного подряда един, но включает в себя две составляющие: "Процесс выполнения работ и материализованный овеществленный результат, достижение которого является конечной целью выполнения этих работ. Пока выполняется процесс работ, нет конечного результата. Как только появился конечный результат, прекращается процесс выполнения работ" <20>. Такой подход к определению предмета договора строительного подряда, как справедливо указывает В.Н. Сидорова, позволяет выделить:

--------------------------------

<19> Завидов Б.Д. Договорное право России. М.: Лига Разум, 1998. С. 194; Юшкевич С.П. Договор строительного подряда. М.: Ось-89, 2006. С. 78 - 79; Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юрист, 2004. С. 324; Захаров Ю.Ю. Арбитражная практика о договоре строительного подряда. М.: ИД "Арбитражная практика", 2004. С. 11; Ершов О.Г. Указ. соч. С. 27.

<20> Сидорова В.Н. Правоотношения несостоятельности (банкротства) юридического лица: теория и практика. СПб.: ВВМ, 2009. С. 380.

 

объект, не завершенный процессом строительства, или объект, не завершенный строительством. В данном случае речь идет об объекте как недвижимом имуществе, которое является элементом вещно-правовых отношений;

объект незавершенного строительства, т.е. процесс выполнения строительных работ. Процесс выполнения строительных работ является элементом обязательственных правоотношений, вытекающих из договора строительного подряда <21>.

--------------------------------

<21> Там же. С. 380.

 

В этой связи представляется, что в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 дается более точное определение недвижимого имущества - "не завершенные строительством объекты" <22>, нежели в ст. 130 ГК РФ и в п. 2, 3, 4 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - "объекты незавершенного строительства".

--------------------------------

<22> Там же. С. 381.

 

Очевидно, что "в рассматриваемом вопросе законодателем допущена досадная юридическая и смысловая ошибка" <23>, вследствие которой объект незавершенного строительства, элемент обязательственных правоотношений и не завершенный строительством объект, недвижимость, объект вещных правоотношений стали рассматриваться как в законодательстве, так и в юридической литературе и правоприменительной практике как недвижимое имущество с применением к указанным, по сути, противоположным явлениям правового режима недвижимости, что в последующем повлекло за собой ошибочные выводы о возможности регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства (в рамках действующего договора строительного подряда) в качестве не завершенных строительством объектов, недвижимости.

--------------------------------

<23> Там же. С. 381.

 

 

(Статья: Объект незавершенного строительства как предмет договора строительного подряда (Черная Н.В.) ("Юридический мир", 2010, N 11))

 

 


Яндекс.Метрика
карта сайта  © 2011 Юридическая Компания В.И.П.
Главная
Контакты
О компании
Онлайн-консультация
Анализ законодательства