Наши телефоны:
8 (495) 743-01-87
Главная
Контакты
О компании
Онлайн-консультация
Анализ законодательства
Главная  > Анализ законодательства > Аренда > Аренда зданий и сооружений > Аренда-лизинг: аренда зданий и помещений

Аренда-лизинг: аренда зданий и помещений

АРЕНДА - ЛИЗИНГ: АРЕНДА ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ

 

В.В. СЕМЕНИХИН

 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Если заключен предварительный договор аренды до оформления арендодателем права собственности на здание, то он не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ, и такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству Российской Федерации. Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей налогообложения прибыли как арендные платежи за арендованное имущество. Такая точка зрения, которую я полностью разделяю, изложена в письме УФНС России по г. Москве от 5 октября 2006 г. N 20-12/87641. Полученная арендодателем такая арендная плата квалифицируется судами как необоснованное обогащение, что тоже нехорошо. Выходом для сторон договора в данной ситуации может быть только замена квалификации платежей по предварительному договору аренды с арендных платежей на платежи за приобретение арендатором имущественного права - права аренды по будущему договору аренды.

Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора влечет его недействительность (ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Отметим, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но при этом неразрывно с ним связанным.

Статья 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым, подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены законом.

Согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Следовательно, в соответствии с указанной статьей договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (п. 2 информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее одного года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации.

В этом случае договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора (п. 10 информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Но все-таки такой механизм продления имеет существенные риски, и при заключении долгосрочных договоров обязательна государственная регистрация.

Одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью по договору аренды здания и сооружения передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Арендодатель может быть как собственником земельного участка, на котором находится передаваемое в аренду недвижимое имущество, так и не являться таковым.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 ст. 652 ГК РФ).

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Если арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, то аренда здания и сооружения допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ).

Условием договора аренды здания или сооружения является также установление размера арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (ст. 654 ГК РФ).

Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Кстати, рекомендую, чтобы при передаче обе стороны договора аренды проводили осмотр помещений и указывали в акте или договоре недостатки помещений. Данные недостатки могут быть существенными, т.е. не позволяющими эксплуатировать арендованное помещение по назначению, указанному в договоре, тогда арендодатель должен компенсировать убытки арендатора. Соответственно, если в аренду сдается холодный склад, то в договоре не должно стоять назначение помещения под офис. Согласно Постановлению ФАС Поволжского округа от 15 декабря 2004 г. по делу N А65-4526/04-СГ2-24 арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были указаны во время осмотра имущества, или проверки его исправности при передаче имущества в аренду. Одновременно в договоре может быть оговорено, кто устраняет недостатки.

В связи с тем что часто возникают споры о том, какие конкретно помещения переданы в аренду, рекомендую также прикладывать к договору необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений и информацию, подтверждающую право пользования данным объектом, т.е. технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, чертежи, экспликации или другие документы.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ государственная пошлина за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды, а также при погашении регистрационной записи о расторжении (прекращении) договора аренды не уплачивается, и данная позиция отражена в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 - 18 апреля 2006 г. по делу N А49-11166/05 (письма Минфина России от 29 мая 2007 г. N 03-05-05-03/22, от 22 мая 2007 г. N 03-05-06-03/25, от 25 апреля 2007 г. N 03-05-06-03/18, от 16 ноября 2006 г. N 03-06-03-04/93).

В соответствии с пп. 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, должна уплачиваться государственная пошлина в размере, определенном данным подпунктом.

То есть за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним физические лица уплачивают 100 руб., организации - 300 руб., а федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления - 50 руб.

Федеральными арбитражными судами (Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2005 г. по делу N А33-20264/04-С2-Ф02-2254/05-С2, Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 марта 2006 г. по делу N Ф09-963/06-С6, Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июня 2006 г. по делу N А05-17873/2005-24) установлено, что дополнительное соглашение к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя (например, изменение размера арендной платы и порядка ее оплаты по договору и другое), признается неотъемлемой частью договора аренды, оно изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. При этом если дополнительное соглашение к ранее зарегистрированным договорам содержит перечень сведений о произведенных изменениях, которые вносятся в ЕГРП в соответствии с п. 67 Правил ведения ЕГРП, то государственная пошлина уплачивается однократно вне зависимости от количества внесенных изменений в ЕГРП (письма Минфина Российской Федерации от 20 ноября 2006 г. N 03-06-03-04/96, от 4 мая 2007 г. N 03-05-06-03/21, от 28 апреля 2007 г. N 03-05-06-03/20, от 25 апреля 2007 г. N 03-05-06-03/18, от 25 января 2007 г. N 03-05-06-03/05, от 2 октября 2006 г. N 03-06-03-04/79).

В соответствии с пп. 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию возникшего до введения в действие Закона N 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода права на данный объект недвижимого имущества государственная пошлина не уплачивается, а за внесение в Единый государственный реестр прав сведений, касающихся изменения назначения объекта, как перевод жилого помещения в нежилое, необходимо уплатить государственную пошлину в размере 300 руб. (письмо Минфина России от 29 января 2007 г. N 03-05-06-03/07).

 

 

(Статья: Аренда - лизинг: аренда зданий и помещений (Семенихин В.В.) ("Налоги" (газета), 2009, N 20))


Яндекс.Метрика
карта сайта  © 2011 Юридическая Компания В.И.П.
Главная
Контакты
О компании
Онлайн-консультация
Анализ законодательства